Tin tức

Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam. Một trong những điểm nổi bật của Luật này là những quy định mới về giá đất và định giá đất, mang tính đột phá và hướng đến mục tiêu bám sát thực tiễn, tạo thuận lợi trong thực hiện, tháo gỡ các vướng mắc và hài hòa lợi ích các bên liên quan.

Ngày 5/2/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Hãy cùng Ngô Gia Group cập nhật chi tiết trong bài viết này!

Những điểm mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024

Thứ nhất, loại bỏ khung giá đất. Điều này được xem là một bước tiến trong việc loại bỏ hiện tượng “hai giá” trong lĩnh vực đất đai, nơi một giá thị trường và một giá nhà nước được áp đặt theo cơ chế quản lý đất dựa trên hành chính. Điều này cũng giúp khắc phục nhược điểm của việc áp đặt giá cố định trên toàn quốc, không đồng bộ với biến động của thị trường về không gian và thời gian. Không chỉ làm cho việc bồi thường cho người sử dụng đất trở nên công bằng hơn, mà còn giúp cải thiện quản lý định giá đất và giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho nhà nước và doanh nghiệp do sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án.

Thứ hai, cùng với các nguyên tắc như trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, Luật Đất đai 2024 quy định việc “áp dụng phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Điều này là một bước thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, mục tiêu của đó là “Loại bỏ khung giá đất và thực hiện cơ chế, phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường”. Điều này cũng là bước tiền đề quan trọng để loại bỏ các không rõ ràng trong việc định giá đất, góp phần giảm bớt số lượng các vụ kiện kéo dài liên quan đến giá đất và bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất trong quá trình nhà nước thu hồi đất.

Bằng cách này, việc định giá đất chính xác sẽ giúp giải quyết một phần khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, một quy trình luôn phức tạp từ trước đến nay. Đồng thời, điều này cũng sẽ thúc đẩy việc triển khai và thực hiện các dự án phát triển kinh tế và xã hội tại địa phương một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Thứ ba, việc cụ thể hóa các phương pháp định giá đất đã được thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện và giúp giảm thiểu các vấn đề tiêu cực có thể phát sinh trong quá trình định giá đất. Luật Đất đai 2024 không chỉ đưa ra một cách cụ thể 4 phương pháp định giá đất (bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh) và loại bỏ phương pháp chiết trừ, mà còn quy định rõ ràng về cách thực hiện, trường hợp và điều kiện áp dụng cho mỗi phương pháp.

Điều này đảm bảo sự thống nhất trong việc thực hiện và khắc phục những hiểu lầm, giải thích khác nhau về luật pháp, dẫn đến các phương pháp thực hiện khác nhau. Không chỉ giảm thiểu nguy cơ gây thiệt hại cho nhà nước, người sử dụng đất và các nhà đầu tư, mà còn ngăn chặn việc vi phạm pháp luật từ phía cán bộ địa phương và các chuyên gia tư vấn về việc xác định giá đất, bất kể có ý đồ vô tình hay cố ý.

Thứ tư, việc cập nhật bảng giá đất được thực hiện thường xuyên. Trong Luật Đất đai 2013, quy định rằng “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ mỗi 05 năm một lần”, nhưng qua Luật Đất đai 2024, thời gian ban hành bảng giá đất đã được rút ngắn xuống “hằng năm”. Mặc dù điều này có thể tạo áp lực lớn hơn cho công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương, nhưng nó cũng đồng nghĩa với việc giúp giá đất thích nghi nhanh chóng với biến động thị trường. Điều này cũng góp phần giảm thiểu sự mất mát tài sản của nhà nước và các thiệt hại kinh tế cho các bên liên quan, đặc biệt trong việc bồi thường và hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong việc định giá đất.

Thứ năm, việc phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể đến cấp huyện đã được thực hiện. Điều này mang lại một số lợi ích tích cực như giảm bớt gánh nặng cho cấp tỉnh và tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai các dự án phát triển nhà ở và phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương một cách nhanh chóng. Đồng thời, việc phân cấp này cũng là bước tiền đề để xác định giá đất gần với thực tế thị trường. Tuy nhiên, việc định giá đất là một công việc phức tạp và khó khăn, do đó, nó có thể tạo ra áp lực không nhỏ cho cấp huyện. Có thể xảy ra tình trạng định giá sai sót, cả vô tình và cố ý, và điều này có thể để lại hậu quả nghiêm trọng cả về mặt kinh tế lẫn pháp lý.

Vì vậy, việc phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể đến cấp huyện mang lại cả lợi ích và rủi ro. Nó có thể thúc đẩy quá trình định giá đất và góp phần vào việc thúc đẩy các dự án và phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương, nhưng cũng đặt ra nguy cơ về sự chậm trễ và sai sót trong quá trình này.

Thứ sáu, có nhiều cải tiến liên quan đến tư vấn xác định giá đất theo hướng tiếp cận thực tiễn, có tính khả thi và giải quyết các vấn đề trong quá trình thực hiện. Đặc biệt, những thay đổi này nhằm giải quyết các khó khăn gặp phải trong quá trình định giá đất, đặc biệt là những trở ngại đã dẫn đến sự chậm trễ của các dự án trong thời gian gần đây. Sự chậm trễ này có thể ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của dự án, bao gồm cả quá trình phê duyệt, triển khai và hoàn thiện, cũng như việc cấp giấy chứng nhận.

Tháo gỡ tình trạng ách tắc trong việc tư vấn xác định giá đất

Vấn đề ách tắc trong quá trình định giá đất đã gây ra sự chậm trễ trong việc giao đất và phê duyệt, triển khai dự án, trở thành một vấn đề nóng trong thời gian gần đây. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do khó khăn trong việc thuê được các chuyên gia tư vấn xác định giá đất để tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Tình trạng này xuất phát từ việc một số thẩm định viên và tổ chức tư vấn xác định giá đất bị liên quan đến các vụ án tham nhũng, thậm chí trong các vụ án tham nhũng lớn và nghiêm trọng. Điều này đã gây ra một sự cảm thấy rất cực đoan từ phía các tổ chức và cá nhân liên quan đến việc xác định giá đất. Để đảm bảo sự “an toàn” cho họ, nhiều chuyên gia và tổ chức tư vấn xác định giá đất không dám tham gia vào các quá trình tư vấn hoặc thẩm định giá đất cụ thể khi được cơ quan chức năng mời tham gia.

Trong quá trình định giá đất của chính quyền địa phương, việc tham vấn tư vấn xác định giá đất không chỉ là một bước quan trọng mà thậm chí là bắt buộc, như trong trường hợp của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Sự vắng mặt của các chuyên gia tư vấn đã gây ra sự đình đốn và chậm trễ trong quá trình định giá đất của địa phương, đặc biệt là trong việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho các doanh nghiệp thực hiện dự án.

Hệ quả của điều này là tác động tiêu cực đến việc xác định giá đất của địa phương, ảnh hưởng đến quyết định giao đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp. Kết quả là nhiều dự án bị đình trệ, không thể triển khai, ảnh hưởng đến cả hoạt động quản lý nhà nước về đất đai và hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp.

Hệ  quả tiếp theo là cả dự án đầu tư công cũng bị chậm trễ và đình trệ, gây ra tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Đồng thời, nhiều dự án bất động sản của doanh nghiệp cũng gặp khó khăn, dẫn đến thiếu nguồn cung và ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân, dẫn đến mất cân đối giữa cung và cầu, tăng giá nhà và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Ngoài ra, các dự án bất động sản thương mại và công nghiệp cũng gặp khó khăn, ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế.

Để giải quyết các vướng mắc này, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những thay đổi quan trọng trong lĩnh vực định giá đất, đặc biệt là liên quan đến vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định rằng tổ chức tư vấn xác định giá đất là một phần bắt buộc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (điều 114 khoản 3). Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có quyền “mời đại diện của tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia làm thành viên” của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (điều 161 khoản 2 và 3). Điều này có nghĩa là việc tham gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể không còn là bắt buộc, mà có thể có hoặc không có.

Điều này được coi là một trong những điểm chính để giải quyết vấn đề về ách tắc trong quá trình định giá đất cụ thể khi không thể mời được tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng thẩm định, như đã đề cập trước đó. Điều này giúp cho chính quyền địa phương có sự linh hoạt hơn trong việc xác định giá đất cụ thể và tránh được các trở ngại không đáng có gây ra sự trì trệ trong việc triển khai các dự án và phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc không có sự tham gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất chỉ nên được coi là một giải pháp tạm thời và không nên trở thành một biện pháp kéo dài. Bởi vì tổ chức này có vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất. Các chuyên gia định giá và thẩm định giá đất là những người có kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm, đặc biệt là họ có thông tin và dữ liệu phong phú về giá đất và luôn cập nhật với biến động của thị trường. Sự tham gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất có thể đảm bảo việc định giá đất ở địa phương được thực hiện nhanh chóng và chính xác hơn.

Tuy nhiên, về lâu dài, cần phải tạo điều kiện thuận lợi và một môi trường pháp lý an toàn cho tổ chức này tham gia vào quá trình định giá đất thay vì tìm kiếm giải pháp thay thế nếu không thể mời được tổ chức tư vấn xác định giá đất. Điều này sẽ đảm bảo tính minh bạch, trung thực và công bằng trong quá trình định giá đất, góp phần vào sự phát triển bền vững của kinh tế – xã hội địa phương.

Hy vọng bài viết đã mang lại cho khách hàng những thông tin hữu ích về những thay đổi Luật Đất Đai 2024 về tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất ở địa phương. Thường xuyên truy cập website hoặc fanpage Ngô Gia Group cập nhật những quy định, kiến thứcm thông tin thị trường bất động sản mới nhất nhé!

LeCongHon