Tin tức

Ký giáp ranh đất là một thủ tục hành chính quan trọng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Quy trình này thể hiện sự đồng thuận giữa các chủ sử dụng đất liền kề về ranh giới, mốc giới và góp phần đảm bảo tính minh bạch, chính xác trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp gặp khó khăn do vướng mắc ở việc ký giáp ranh với hàng xóm. 

Bài viết này, Ngô Gia Group sẽ chia sẻ những thông tin cần thiết về ký giáp ranh đất, đồng thời hướng dẫn cách giải quyết trong trường hợp hàng xóm không hợp tác ký giáp ranh đất để làm sổ đỏ?

Tìm hiểu ký giáp ranh đất là gì? 

Ký giáp ranh đất là quá trình mà người sử dụng đất xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến về ranh giới đất liền kề của mình. Hành động này được thực hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo rằng không có tranh chấp về đất giữa người đề xuất và chủ sử dụng đất liền kề. Quy trình này cũng bao gồm việc đo đạc địa chính riêng cho những khu vực chưa có bản đồ địa chính, theo quy định của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Điều 11 trong cùng Thông tư cũng quy định về việc xác định ranh giới thửa đất và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Khi nào cần ký giáp ranh đất?

Ký giáp ranh đất thường được thực hiện khi người sử dụng đất tiến hành thủ tục đăng ký và nhận sổ đỏ lần đầu. Quy định này được ghi trong khoản 2.1 của Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.

“Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

….

Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;”

Tại Phụ lục số 11 đi kèm với Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về Bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất, có quy định về việc xác nhận ranh giới và mốc giới sử dụng đất bằng chữ ký của người sử dụng đất và chủ quản lý đất liền kề.

Chi tiết, ở phần chú thích (1), yêu cầu ghi rõ họ tên cá nhân hoặc đại diện hộ gia đình, hoặc tên tổ chức, cộng đồng dân cư, và tên người đại diện trong trường hợp sử dụng đất chung. Chủ quản lý đất chỉ cần ký trên các trường hợp đất được quản lý bởi tổ chức phát triển quỹ đất.

Lưu ý: Theo quy định tại khoản 2.4 của Điều 11 trong Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 của Điều 8 trong Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trong trường hợp người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề không có mặt trong quá trình đo đạc, việc lập bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất sẽ do cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định dựa trên thực địa và hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).

Đơn vị đo đạc sẽ chuyển Bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất đã được lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, cũng như niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất có cơ hội đến ký xác nhận.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, nếu không có người sử dụng đất nào đến ký xác nhận và không có khiếu nại hoặc tranh chấp nào liên quan đến ranh giới và mốc giới thửa đất, thì ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã được lập.

Trong trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận Bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có văn bản phản đối, đồng thời không có tranh chấp hoặc khiếu nại nào liên quan đến ranh giới và mốc giới thửa đất, thì ranh giới sẽ được xác định dựa trên bản mô tả đã được các bên liên quan và người dẫn đạc ký xác nhận, và lý do việc không ký xác nhận sẽ được ghi rõ trong phần “lý do không đồng ý” của Bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp như vậy để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Tóm lại, Bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất không yêu cầu xin chữ ký giáp ranh của hộ liền kề trong các trường hợp sau:

• Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới và mốc giới sử dụng đất có bản vẽ rõ ràng, mà ranh giới hiện trạng không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó.
• Thửa đất được xác định ranh giới trong giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, với đường ranh giới chung rõ ràng với các thửa đất liền kề, và ranh giới hiện trạng không thay đổi so với giấy tờ đó.
• Đối với các loại đất như đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng.

Làm thế nào khi hàng xóm không ký giáp ranh đất để làm sổ đỏ?

Có nhiều nguyên nhân khác nhau có thể dẫn đến tình trạng hàng xóm không chịu ký giáp ranh, như mâu thuẫn cá nhân hoặc tranh chấp đất đai. Trong trường hợp này, người dân cần biết cách xử lý theo các hướng dẫn sau đây.

Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Theo Khoản 11 Điều 7 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, các trường hợp mà cơ quan nhà nước có thể từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định cụ thể như sau:

Khi nhận được yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận từ cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại, liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật; hoặc khi nhận được thông báo về việc giải quyết tranh chấp đất đai từ cơ quan có thẩm quyền.

Dựa trên quy định này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do hàng xóm không ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai. Thêm vào đó, nếu có tranh chấp đất đai xảy ra, cơ quan chỉ được từ chối tiếp nhận hồ sơ khi nhận được thông báo từ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tóm lại, dù hàng xóm có phản đối việc ký giáp ranh để không nhận được Giấy chứng nhận, người sử dụng đất vẫn cần nộp hồ sơ theo quy định.

Yêu cầu cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản

Thực tế, nhiều người dân đã không nhận được hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận mặc dù đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, và thường bị từ chối do hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân địa phương phải niêm yết công khai tình trạng thửa đất và các tranh chấp tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư trong 15 ngày và xem xét giải quyết ý kiến phản ánh (nếu có).

Thêm vào đó, theo Điều 11 và khoản 3 Điều 12 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất được xác định và ghi trong hồ sơ địa chính, ngay cả khi chưa cấp Giấy chứng nhận.

Khi xác định ranh giới, nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt, cũng cần phải niêm yết công khai trong 15 ngày.

Do đó, mặc dù hàng xóm không chịu ký giáp ranh và không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, vẫn có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Vì vậy, người nộp hồ sơ có quyền yêu cầu cơ quan tiếp nhận giải quyết bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai có thể được thực hiện qua việc tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên (không bắt buộc), hoặc gửi đơn đề nghị đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để yêu cầu hòa giải (hòa giải bắt buộc).

Khi tiến hành thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận và có đơn tranh chấp, quá trình thủ tục sẽ tạm dừng.

Nếu quá trình hòa giải kết thúc thành công, tranh chấp sẽ được giải quyết. Trong trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành công, người đề nghị có quyền gửi đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Sau khi kết thúc tranh chấp đất đai, quy trình cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện theo quy định.

Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề chỉ đơn giản nói: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” mà không nộp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức hòa giải, thì tình trạng này sẽ được xem xét là tranh chấp thực tế, không đủ căn cứ để tạm dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ

Trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp, người này có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình nếu có căn cứ.

Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thuộc vào lĩnh vực tranh chấp dân sự, và được giải quyết bởi Tòa án theo quy định của pháp luật. Khi người sử dụng đất nộp đơn và các tài liệu chứng minh liên quan, Tòa án sẽ tiếp nhận và xem xét thụ lý theo quy định, như được quy định trong khoản 14 của Điều 26 trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Ký giáp ranh đất tuy chỉ là một thủ tục hành chính đơn giản nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho bất động sản và đảm bảo tính minh bạch trong quản lý đất đai. Việc hàng xóm không chịu ký giáp ranh có thể gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, với những thông tin và giải pháp được cung cấp trong bài viết này, hy vọng bạn đọc đã có thể tự tin giải quyết vấn đề một cách hiệu quả.

LeCongHon