Tin tức

Giải phóng mặt bằng là một hoạt động quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam, đóng vai trò thiết yếu trong việc thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị,… Nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tuân thủ pháp luật, hoạt động giải phóng mặt bằng được quy định chặt chẽ bởi hệ thống văn bản pháp luật. 

Hãy cùng Ngô Gia Group cập nhật những quy định hiện hành về giải phóng mặt bằng trong bài viết này!

Giải phóng mặt bằng là gì?

Mặc dù chưa được định nghĩa cụ thể trong văn bản pháp luật, giải phóng mặt bằng được hiểu là quá trình thực hiện di dời nhà cửa, công trình, dân cư,… tại một khu vực nhất định để phục vụ cho các mục đích như quy hoạch đô thị, cải tạo khu vực cũ kỹ, hay xây dựng công trình mới theo quyết định của Nhà nước. Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển hạ tầng, tạo điều kiện cho các dự án kinh tế – xã hội được triển khai hiệu quả.

Những quy định liên quan đến việt giải phóng mặt bằng hiện hành

Giải phóng mặt bằng được thực hiện trong những trường hợp nào?

Dựa vào Luật Đất đai năm 2013, việc thu hồi đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 của Luật Đất đai năm 2013).
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013).
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013).

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất giải phóng mặt bằng

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để giải phóng mặt bằng được quy định tại Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

• UBND cấp tỉnh: Đối với việc thu hồi đất nông nghiệp trong quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, cũng như đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ổn định ở nước ngoài, và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài.
• UBND cấp huyện: Đối với việc thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân, và cộng đồng dân cư, cũng như đất của người Việt Nam đang ổn định gia đình tại nước ngoài.

Điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất

Điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất sẽ được bồi thường khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Đang sử dụng đất:

• Đất đang sử dụng phải thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, cá nhân, không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
• Hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt hoặc các mục đích khác theo quy định của pháp luật.

Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.
• Riêng đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004, trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Trường hợp đặc biệt:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ và chưa được cấp cũng được bồi thường khi nhà và đất bị thu hồi.

Lưu ý:

• Các điều kiện trên cần được xác minh và chứng minh đầy đủ bằng các giấy tờ, tài liệu hợp pháp.
• Việc bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tính công bằng, hợp lý và đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.

Ngoài ra, người dân cũng có thể tham khảo thêm thông tin chi tiết về điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất tại các văn bản pháp luật liên quan như:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Thông tư số 27/2014/TT-BTNMT ngày 23/12/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Tiền đền bù giải phóng mặt bằng tính thế nào?

Cách tính tiền đền bù khi giải phóng mặt bằng, theo điểm d, Điều 114 của Luật Đất đai 2013, dựa trên giá đất cụ thể để làm căn cứ khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, theo điểm 3, Điều 114 của Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được xác định như sau:

• Xác định giá đất cụ thể dựa trên điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp.
• Dựa trên kết quả tư vấn về giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi UBND cấp tỉnh quyết định.
• Thêm vào đó, theo điểm 1, Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, cùng với tổng hợp và phân tích thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Do đó, vì giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh quyết định làm căn cứ cho tiền đền bù khi giải phóng mặt bằng, người dân có thể gặp khó khăn trong việc tính toán chính xác số tiền được bồi thường khi đất của họ bị thu hồi, vì họ chỉ được thông báo về giá bồi thường mà không có thông tin về quy trình xác định giá đất cụ thể.

Cách xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, áp dụng cho trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Công thức tính toán như sau:

Giá trị thửa đất cần định giá (1m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Cụ thể: 

• Giá đất trong bảng giá đất: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố ban hành theo từng giai đoạn 5 năm. Để tra cứu chính xác, người dân cần xác định rõ địa chỉ, vị trí cụ thể của thửa đất (vị trí 1, 2, 3, 4…).
• Hệ số điều chỉnh giá đất: Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng dự án thu hồi đất tại thời điểm Nhà nước thực hiện thu hồi. Hệ số này không được công bố trước và khác so với hệ số áp dụng khi tính tiền sử dụng đất để cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ:

Giả sử thửa đất của bạn thuộc vị trí 2 trong bảng giá đất với giá quy định là 10 triệu đồng/m². Hệ số điều chỉnh giá đất cho dự án thu hồi đất của bạn do UBND tỉnh quy định là 2.

Vậy, giá trị đền bù cho 1m² đất của bạn sẽ được tính toán như sau:

10 triệu đồng/m² (giá đất trong bảng) x 2 (hệ số điều chỉnh) = 20 triệu đồng/m²

Lưu ý:

• Người dân không thể tự tính toán chính xác giá đền bù mà cần căn cứ vào thông báo giá bồi thường do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp.
• Việc xác định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cần đảm bảo tính khách quan, công bằng và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Để biết thông tin chính xác về giá đền bù cho thửa đất của mình, người dân nên:

• Tra cứu bảng giá đất tại UBND cấp xã/phường nơi có thửa đất.
• Tìm hiểu hệ số điều chỉnh giá đất cho dự án thu hồi đất tại UBND cấp tỉnh.
• Áp dụng công thức tính toán giá đền bù đã nêu trên.
• Tham khảo ý kiến cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu cần thiết.

Quy trình giải phóng mặt bằng như thế nào?

Quy trình giải phóng mặt bằng bao gồm các bước sau: 

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Thông báo được gửi đến tất cả người dân có đất bị thu hồi thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như loa phát thanh, truyền hình trong khu vực và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã/phường/thị trấn.

Nội dung thông báo bao gồm:

• Mục đích thu hồi đất
• Vị trí, diện tích đất thu hồi.
• Thời gian thu hồi đất.
• Cơ quan, tổ chức thực hiện thu hồi đất.
• Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bước 2: Thu hồi đất

Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền thu hồi đất được quy định như sau:

• UBND cấp tỉnh: Có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ổn định gia đình ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có tính năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• UBND cấp huyện: Có thẩm quyền thu hồi đất đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, đất của người Việt đang ổn định gia đình tại nước ngoài.

Việc thu hồi đất được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại pháp luật.

Bước 3: Thống kê tài sản có trên đất

Việc thống kê tài sản trên đất được thực hiện bởi tổ chức lập phương án bồi thường GPMB và người có đất bị thu hồi.

• Nội dung thống kê bao gồm:
• Loại tài sản.
• Tình trạng, số lượng tài sản.
• Giá trị tài sản.

Bước 4: Lập kế hoạch bồi thường

Đơn vị lập phương án bồi thường GPMB là đơn vị tổ chức có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Kế hoạch bồi thường phải đảm bảo:

• Hợp lý, thỏa đáng.
• Đúng quy định pháp luật.
• Phù hợp với tình hình thực tế.

Bước 5: Thu thập ý kiến của dân

Trong quá trình GPMB phải tổ chức trưng cầu ý kiến ​​của người dân, đảm bảo việc bồi thường phải hợp lý, thỏa đáng và đúng quy định pháp luật.

Hình thức thu thập ý kiến bao gồm:

• Họp mặt trực tiếp.
• Phỏng vấn.
• Phát phiếu điều tra.

Bước 6: Hoàn thành hồ sơ bồi thường

Hồ sơ bồi thường GPMB bao gồm:

• Quyết định thu hồi đất.
• Kế hoạch bồi thường.
• Biên bản thống kê tài sản trên đất.
• Ý kiến của người có đất bị thu hồi.
• Các tài liệu liên quan khác.

Hồ sơ bồi thường được trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bước 7: Tiến hành chi trả, bồi thường

Sau khi có quyết định phê duyệt kế hoạch bồi thường, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền có trách nhiệm chi trả, bồi thường, hỗ trợ cho người có đất nằm trong diện thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất.

Trường hợp diện tích đất thu hồi có tranh chấp thì số tiền đền bù sẽ được chuyển vào kho bạc nhà nước. Cơ quan nhà nước sẽ tiếp tục trả tiền cho những người có đất bị thu hồi sau khi tranh chấp được giải quyết.

Bước 8: Bàn giao địa điểm cho chủ đầu tư

Sau khi đã chi trả, bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bàn giao địa điểm cho chủ đầu tư dự án.

Lưu ý:

• Quy trình giải phóng mặt bằng có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp cụ thể.
• Người dân có đất bị thu hồi cần theo dõi sát sao các bước thực hiện giải phóng mặt bằng để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ.

Giải phóng mặt bằng là hoạt động quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tuy nhiên cần được thực hiện một cách bài bản, tuân thủ đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân bị thu hồi đất. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao năng lực quản lý nhà nước, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, giải thích chính sách… là những giải pháp cần thiết để nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng, góp phần xây dựng nền kinh tế – xã hội phát triển bền vững.

Hy vọng bài viết Ngô Gia Group tổng hợp đã giúp bạn hiểu rõ về giải phóng mặt bằng và những quy định liên quan. Thường xuyên truy cập website hoặc fanpage Ngô Gia Group để cập nhật những kiến thức, thông tin thị trường BĐS mới nhất nhé!

LeCongHon