Tin tức

Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản là gì? Với tiềm năng sinh lời lớn, thị trường bất động sản luôn là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do tính chất biến động cao, thị trường này cũng mang theo nhiều rủi ro. Không hiểu rõ về những yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản có thể khiến nhà đầu tư dễ dàng gặp phải tình trạng mất tiền hoặc bỏ lỡ cơ hội sinh lời.

Tổng hợp những yếu tố tác động đến đến thị trường bất động sản

Yếu tố tác động đến thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp

Yếu tố tự nhiên

• Vị trí của bất động sản: Phân loại thành vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Vị trí tương đối thường ở trung tâm đô thị, giá cao hơn so với vùng ven. Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác như ngã 4 hoặc ngã 3, có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác trong khu vực.
• Diện tích của sản phẩm bất động sản Diện tích thửa đất tối ưu phải đáp ứng nhu cầu cụ thể của cư dân trong vùng.
• Địa hình xây dựng: Địa hình cao hoặc thấp ảnh hưởng đến giá trị bất động sản , với những địa hình thấp thường dễ bị ngập lụt.
• Thiết kế của sản phẩm: Thiết kế và kiến trúc hợp thời có thể tăng giá trị bất động sản 
• Tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Vị trí gặp sự cố thiên tai (bão, lụt, động đất) có thể giảm giá trị bất động sản.

Yếu tố kinh tế

• Khả năng sinh lời từ bất động sản: Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ chính bất động sản đó. Khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng tăng và ngược lại.
• Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước thải, điện, nước sinh hoạt, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh bất động sản đều góp phần tác động đến giá bất động sản.
• Thị trường kinh tế: Sự tăng trưởng, suy thoái kinh tế, nhịp độ của thị trường, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản. Những sự kiện quan trọng như tham gia của TPP, WTO, và các sự kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài như FDI, FPI, có thể làm tăng như cầu sử dụng bất động sản và kéo theo sự tăng giá trị của bất động sản.

Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến bất động sản

Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Để đảm bảo giá trị hợp pháp và có giá trị, mỗi ngôi nhà, mảnh đất hoặc căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh tài sản bất động sản:

• Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng và các văn bản khác liên quan.
• Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản, cũng như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, và các công trình xây dựng khác đều ảnh hưởng đến tình trạng pháp lý của bất động sản. Điều này bao gồm các quy định về cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, và các hạn chế về quyền sở hữu chung, ví dụ như việc xây dựng nhà ở khu vực có đường băng máy bay không được vượt quá 3 tầng.

Yếu tố chính trị ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản

Chính trị của nhà nước và chính quyền từng khu vực đều có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường BĐS, đặc biệt là khi đưa ra các chỉ định, kiến nghị, hoặc quyết định liên quan đến việc xây dựng các công trình công cộng. Đây cũng là hình thức đầu tư cho khu vực tổng thể và đặc biệt là đầu tư cho thị trường bất động sản. Cụ thể như:

• Sự khuyến khích đầu tư từ người nước ngoài có thể tăng cường nhu cầu về BĐS, làm tăng giá bất động sản.
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng cho những người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

• Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực: Sự cân bằng giữa cung và cầu BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS trong khu vực.
• Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực: Sự đa dạng về nhu cầu và ưu tiên của các nhà đầu tư và người mua BĐS đóng vai trò quan trọng.
• Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực: 
• Các yếu tố như tính thanh khoản, khả năng hấp thụ thị trường đều ảnh hưởng đến hoạt động BĐS trong khu vực.
• Hiện trạng vùng lân cận: Cơ sở hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, và thông tin liên lạc ở vùng lân cận đều quyết định đến giá trị BĐS.
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: Tăng trưởng kinh tế của vùng ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua và đầu tư trong thị trường BĐS.
• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng:  Mức thu nhập của cư dân ở các nhóm cao, trung bình hay thấp so với các vùng khác có thể ảnh hưởng đến đòi hỏi và khả năng thanh toán trong giao dịch BĐS.
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng: Tính khả dụng của tín dụng có ảnh hưởng đến khả năng mua sắm BĐS của người dân và nhà đầu tư.
• Mức giá bình quân các loại đất trong vùng: Giá đất trung bình của khu vực là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị BĐS cụ thể.
• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất: Chính sách thuế có thể tác động đến lựa chọn đầu tư và sở hữu BĐS trong khu vực.
• Mức độ lạm phát chung: Tình hình lạm phát có thể ảnh hưởng đến giá trị thực của BĐS.
• Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng: Các yếu tố này có thể ảnh hưởng đến sức mua và sự đầu tư trong thị trường BĐS.

Các yếu tố xã hội

Một khu vực với mật độ dân số đột ngột tăng cao do tăng trưởng dân số có thể làm tăng giá trị bất động sản do cung cầu bị phá vỡ. Các yếu tố khác như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, nghề nghiệp và việc làm, mối quan hệ gia đình, và tập quán cộng đồng cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản..

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản

• Tăng trưởng GDP kích cầu thị trường bất động sản: Tăng trưởng kinh tế của đất nước đồng nghĩa với sức mua gia tăng, từ đó tạo ra nhu cầu mạnh mẽ trong thị trường BĐS.
• Tình trạng lệch pha cung cầu: Sự chênh lệch giữa cung và cầu BĐS có thể tạo ra tình trạng giảm cung hoặc tăng cầu, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
• Gia tăng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp: Sự di chuyển mục đích sử dụng đất có thể tạo ra cơ hội mới hoặc thách thức cho thị trường BĐS, ảnh hưởng đến giá và cơ hội đầu tư.
• Kỹ thuật số thúc đẩy kinh doanh bất động sản qua mạng: Sự tiện lợi và minh bạch trong giao dịch BĐS trực tuyến có thể thúc đẩy hoạt động thị trường, tạo ra môi trường đầu tư mới.
• Ban hành nhiều quy phạm pháp luật: Sự thay đổi trong hệ thống pháp luật có thể ảnh hưởng đến các giao dịch và chiến lược đầu tư trong thị trường BĐS.
• Hoạt động M&A phát triển mạnh: Sự phát triển của hoạt động Mergers and Acquisitions (M&A) có thể tạo ra sự động chấn và cơ hội mới trong thị trường BĐS.
• Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kích cầu thị trường BĐS trong nước: Sự đầu tư từ nước ngoài có thể mang lại nguồn vốn mới, thúc đẩy phát triển và tạo động lực cho thị trường BĐS nội địa.

Thực trạng yếu tố tác động đến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023

Có nhiều cơ sở để kỳ vọng sự hồi phục của thị trường bất động sản, đặc biệt là từ cuối quý 3 cho đến hết năm 2023. Tuy nhiên, quan trọng là phải nhận thức rõ rằng tinh thần lạc quan cần phải đi đôi với tâm thế cẩn trọng.

Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2023 của TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), chia sẻ về 5 yếu tố ảnh hưởng đến thị trường.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2023 đạt 3,72%, cao hơn so với giai đoạn 2011-2023 và tốc độ tăng 1,74% của 6 tháng đầu năm 2020.

Đến ngày 20/6, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 với vốn đăng ký là 1,53 tỷ USD, giảm 51,5%.

Thứ hai, tín hiệu FED tạm dừng tăng lãi suất trong tháng 6/2023 tích cực đối với tâm lý thị trường, đặc biệt là chứng khoán và bất động sản, mặc dù cần đánh giá thêm các tín hiệu từ FED. Dữ liệu kinh tế Trung Quốc cho thấy sự phục hồi không đồng đều, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế thế giới và Việt Nam.

Thứ ba, về hành lang pháp luật, Chính phủ tiếp tục quan tâm và quyết tâm tháo gỡ khó khăn thị trường qua các nghị định/nghị quyết/thông tư/công văn chỉ đạo.

Vẫn còn nhiều khó khăn cho thị trường địa ốc, mặc dù một số tỉnh/thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho các dự án cụ thể. Những vấn đề đấu thầu, phê duyệt thủ tục đầu tư vẫn tạo rào cản trong việc lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là đối với dự án nhà ở xã hội.

Thứ tư, giải ngân vốn đầu tư công có chuyển biến tích cực, với vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước 5 tháng đầu năm 2023 tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước.

Thứ năm. Tín hiệu tích cực là các dự án cao tốc qua Cần Thơ, Khánh Hòa, Buôn Mê Thuột được triển khai đúng tiến độ, mang lại sự khích lệ cho thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản trong 4 tháng đầu năm tăng mạnh 9,78%, vượt gấp ba lần so với tín dụng chung của nền kinh tế, và các tổ chức tín dụng tiếp tục hỗ trợ các dự án có phương án vay vốn khả thi.

Tuy nhiên, vốn FDI đổ vào bất động sản giảm đáng kể 61% so với cùng kỳ năm trước, đánh mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng thu hút đầu tư. Dòng tiền trên thị trường vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể, ảnh hưởng đến sức mua.

Dự báo của VARs cho biết thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm. Dự kiến đến cuối quý 3, thị trường phân khúc bình dân có khả năng hồi phục mạnh mẽ.

Hi vọng rằng thông qua bài viết của Ngô Gia Group tổng hợp, đã mang lại cho quý khách hàng những kiến thức hữu ích trong quá trình đưa ra quyết định về việc đầu tư vào bất động sản. Để đảm bảo sự thành công, quan trọng nhất là phải giữ tinh thần tỉnh táo và thực hiện một quá trình đánh giá kỹ lưỡng về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong khu vực. Việc đánh giá này cần sự khách quan cũng như đánh giá chủ quan, từ đó giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và đạt được hiệu quả cao khi mua bán bất động sản. Chúc khách hàng thành công trong hành trình đầu tư của mình!

LeCongHon