Tin tức

Nhiều chuyên gia cho rằng, giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng giữa 2024. Tuy nhiên khi thị trường phục hồi, giá bất động sản sẽ tăng trở lại. 

Vậy diễn biến chu kỳ bất động sản Việt Nam như thế nào? Hãy cùng Ngô Gia Group cập nhật chi tiết trong bài viết này!

Chu kỳ bất động sản là gì?

Trước khi chúng ta khám phá sự thay đổi trong chu kỳ bất động sản tại Việt Nam, chúng ta cần phải hiểu rõ định nghĩa của khái niệm “chu kỳ bất động sản”.

Chu kỳ bất động sản là một thuật ngữ quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, nó được sử dụng để mô tả quá trình “sự sống” của một tài sản bất động sản cụ thể. Chu kỳ này thường được chia thành năm giai đoạn chính như sau:

1. Giai đoạn phục hồi
2. Giai đoạn tăng trưởng
3. Giai đoạn bong bóng
4. Giai đoạn suy thoái
5. Giai đoạn đóng băng

Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam qua các chu kỳ 30 năm qua

Ngành bất động sản thế giới nói chung và chu kỳ bất động sản nói riêng luôn có sự tác động qua lại lẫn nhau. Vì vậy, bất động sản Việt Nam cũng không ngoại lệ, chúng chịu ảnh hưởng rất lớn từ những sự kiện kinh tế, chính trị, xã hội trên toàn cầu cũng như trong nước. Vậy chu kỳ bất động sản Việt Nam có diễn biến qua từng thời kỳ ra sao? Chúng tôi sẽ cùng các bạn tìm hiểu!

Từ năm 1993 tới nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ bất động sản. Để hiểu hơn về các chu kỳ Việt Nam đã từng trải qua, bạn hãy tiếp tục theo dõi bài viết dưới đây.. 

Chu kỳ bất động sản thứ nhất (1993 – 1999):

• Tăng trưởng (1993 – 1995): Trong giai đoạn này, sau khi Việt Nam thực hiện chuyển đổi kinh tế từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, GDP quốc gia đã tăng mạnh (>9%). Điều này đã kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản.
• Suy thoái (1997 – 1999): Dưới tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á, Việt Nam đã trải qua giai đoạn suy thoái kinh tế với tốc độ tăng trưởng chỉ còn 5,8%, và dẫn đến sự suy thoái của thị trường bất động sản.

Chu kỳ bất động sản thứ hai (2000 – 2006):

• Tăng trưởng (2000 – 2002): Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Việt Nam đã tích cực tham gia vào quá trình hội nhập kinh tế quốc tế và ký kết Hiệp định thương mại Việt Mỹ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
• Suy thoái (2003 – 2006): Chính phủ đã đưa ra nghị định 181/2004/NĐ-CP cấm phân lô bán nền, gây ra sự chậm trễ và suy thoái trong thị trường bất động sản.

Chu kỳ bất động sản thứ ba (2007 – 2013):

• Tăng trưởng (2007 – 2009): Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), và thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ.
• Suy thoái (2009 – 2013): Sự tác động xấu từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam, và thị trường bất động sản Việt Nam cũng không tránh khỏi sự suy thoái.

Chu kỳ bất động sản thứ tư (2014 – nay):

• Tăng trưởng (2014 – 2017): Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ nhằm kích thích tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam.
• Suy thoái (2018 – nay): Sự siết chặt tín dụng từ các ngân hàng nhà nước đã đưa thị trường bất động sản vào giai đoạn suy thoái một lần nữa. Đặc biệt, đại dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ lĩnh vực, trong đó bất động sản là một trong những ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bắt đầu tư quý 2/2024

Chuyên gia cho rằng, giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng giữa 2024. Tuy nhiên khi thị trường phục hồi, giá bất động sản sẽ tăng trở lại.

Tới thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã đón nhận nhiều tin vui từ việc liên tục giảm lãi suất, tháo gỡ pháp lý dự án,… Tuy nhiên, tâm lý giằng co vẫn tồn tại trên thị trường. Ở phía người mua, họ vẫn tiếp tục chờ đợi giá bất động sản sẽ giảm thêm. Còn người bán thì mong muốn bất động sản vẫn sẽ giữ được giá cao. Điều này vô hình chung đã khiến thanh khoản bất động sản thời gian qua sụt giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành, thời kỳ khó khăn nhất của bất động sản đã đi qua. Do đó, hiện tại là cơ hội cho các nhà đầu tư có sẵn tiềm lực xuống tiền và chờ đợi thị trường vào chu kỳ tăng giá.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS – FERI nhận định: “Khi thị trường xấu nhất lại là thời điểm tốt nhất của những người mua, người sẵn sàng nguồn tiền tham gia thị trường”. Vị này cho rằng, người mua không nên quan tâm khi nào thị trường sôi động trở lại. Thay vào đó, phương pháp sẽ là “luôn mua giá tương lai”.

“Chúng ta phải neo được một mức giá mà tháng sau hoặc năm sau mới có mức lời. Những người sẵn sàng đầu tư thời điểm này là nhóm có mức lợi nhuận kỳ vọng cao nhất, theo lịch sử quá khứ năm 2008-2009 và 2011-2012”, ông Khôi bình luận.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa: “Nếu nhìn nhận một cách khách quan, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, song những thách thức tác động đến sự phát triển vẫn hiện hữu”.

Ông Quang dự báo, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 – 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng giao dịch, cải thiện tâm lý người mua, song vẫn cần thêm thời gian và chu kỳ hồi phục, có thể bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.

Ở góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng đưa ra nhận định, từ quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu phát huy hiệu quả lớn.

Theo ông Lực, chưa bao giờ các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng được sửa đổi cùng lúc như hiện tại. Vì vậy, những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản sẽ được tháo gỡ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, phần lớn trong giai đoạn này là tâm lý của người mua vẫn tiếp tục chờ đợi, khi có lãi suất giảm thì lại càng củng cố thêm tâm lý chờ đợi lãi tiếp tục giảm và giá bất động sản tiếp tục điều chỉnh. Về phía người bán lại có thêm cơ sở để không giảm giá kỳ vọng tăng lên hoặc không còn giảm mạnh như trước, kỳ vọng người mua và bán vẫn tiếp tục lệch pha nhau. Tình trạng giằng co trên thị trường đang ngày càng rõ nét.

Vị này nhận định, thị trường khó có thể hồi phục trong 2023. Đồng thời, giai đoạn phục hồi sớm nhất phải là giữa 2024. Tuy nhiên khi thị trường phục hồi, giá bất động sản sẽ tăng trở lại. Do vậy, thời điểm này chính là cơ hội tốt cho người có sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những bất động sản vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt, mức chiết khấu cao. Nếu qua giai đoạn này, bước vào thời điểm phục hồi thì không dễ săn được nhà tốt giá phải chăng.

(Nguồn:https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-buoc-dan-vao-chu-ky-tang-gia-18823090210492393.chn)

“Thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Chu kỳ mới sẽ bắt đầu tư quý 2/2024.” Đó là nhận định của bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.

Vị này cho rằng, đã có những dự án bắt đầu triển khai mạnh mẽ ra thị trường. Dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường bất động sản vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Chu kỳ mới của thị trường sẽ bắt đầu tư quý 2/2024. Theo đó, những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn.

Theo bà Dung, đối với phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý 3/2024. Về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.

Đối với chung cư cao cấp và hạn sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Với phân khúc đất nền, biệt thự, nhà phố/liền kề bà Dung cho rằng vẫn sẽ là phân khúc được người dân rất ưa chuộng bởi vì tính riêng tư của loại hình này so với chung cư. Nhưng có một điểm là những sản phẩm này có giá trị khá cao, cho nên sự phục hồi của thị trường này sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư. Chưa kể hiện tại, nguồn cung của thị trường này còn tồn đọng khá nhiều nên cần thời gian để tiêu thụ nốt.Như vậy, có thể tới năm 2025 thì phân khúc này mới có sự phục hồi rõ rệt.

Ở chiều ngược lại, bất động sản công nghiệp có nhiều điểm sáng. Theo đại diện CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp là phân khúc hoạt động tốt nhất khi có những chỉ số kinh doanh tốt trong thời gian qua. Giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cũng cao lên đến 80-90% tại các thành phố KCN cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương… Điều này rất tốt cho hoạt động kinh doanh quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, nếu đứng ở khía cạnh người đi thuê thì đây là một thị trường rất cạnh tranh vì không có nhiều lựa chọn.

Báo cáo thị trường quý 3/2023 mới đây của DKRA Group cũng dự báo thị trường bất động sản Việt Namcuối năm. Theo đó, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 4/2023 có thể tăng nhẹ so với quý 3/2023, dao động ở mức 350 – 420 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Sức cầu chung toàn thị trường dự kiến tăng nhẹ nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

(Nguồn: https://cafef.vn/cbre-chu-ky-moi-cua-thi-truong-se-bat-dau-tu-quy-2-2024-188231009142340295.chn)

Sự dịch chuyển dòng tiền cùng những động thái quyết liệt của Chính phủ nhằm “gỡ khó” cho thị trường bất động sản Việt Nam đã phần nào giảm tải áp lực tâm lý cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nếu thị trường tiếp tục vận động theo diễn biến này thì kỳ vọng thanh khoản thị trường được khơi thông trở lại và thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào chu kỳ “hửng nắng”.

LeCongHon