Tin tức

Quy định tách thửa đất thổ cư năm 2023 như thế nào? Có thể thấy, nhu cầu tách thửa đất để bán cho người khác là một điều hết sức phổ biến hiện nay khi đất đai ngày càng có giá trị cao. Đất thổ cư khi đáp ứng các yêu cầu về diện tích tối thiểu, mặt tiền, mặt hậu, và các điều kiện khác được quy định, có thể phân chia thành các lô đất riêng lẻ cho các chủ sở hữu khác nhau. Tuy nhiên, cụ thể về điều kiện tách thửa đất, mỗi địa phương (tỉnh/thành phố) có thể có các quy định riêng biệt. 

Trong bài viết dưới đây, Ngô Gia Group sẽ cùng bạn tìm hiểu về điều kiện, thủ tục cũng như chi phí tách sổ đất thổ cư theo quy định pháp luật mới nhất hiện nay.

Tách thửa đất thổ cư là gì?

Tách thửa đất thổ cư, còn được biết đến với các thuật ngữ như tách sổ đất thổ cư, tách sổ đỏ thổ cư, hoặc tách thửa nhà, đề cập đến quy trình chia một miếng đất thổ cư thành hai hoặc nhiều miếng nhỏ hơn. Khi quy trình tách thửa hoàn tất, sẽ xuất hiện một hoặc nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu. Việc thực hiện tách sổ phải tuân thủ đúng các quy định về tách thửa đất thổ cư được quy định trong pháp luật đất đai hiện hành.

Quy định về tách thửa đất thổ cư mới nhất năm 2023

Điều kiện để tách thửa đất thổ cư

Điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật bao gồm các yếu tố sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tách thửa đất chỉ thực hiện khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn chưa sở hữu giấy tờ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện việc tách thửa.
• Đáp ứng về diện tích tối thiểu: Để tách thửa, bạn cần đáp ứng về diện tích tối thiểu quy định. Diện tích tối thiểu này được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và sẽ khác nhau tùy theo từng loại đất và điều kiện cụ thể của địa phương.
• Có nguyên tắc liên quan đến quy hoạch đất: Việc tách thửa không bắt buộc phải thuộc quy hoạch. Nếu cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do “đất nằm trong quy hoạch,” bạn có quyền yêu cầu cung cấp thông tin để làm rõ vấn đề.
• Sử dụng đất theo quy hoạch: Nếu diện tích đất của bạn nằm trong quy hoạch hàng năm, quyền sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, nếu chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm và không có thông báo hoặc quyết định thu hồi diện tích đất này từ cơ quan nhà nước, bạn vẫn giữ được quyền sử dụng đất, bao gồm quyền tách thửa và cấp sổ đỏ riêng.
• Có nhân khẩu thường trú và căn cứ sử dụng đất ổn định: Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần có nhân khẩu thường trú tại địa phương và phải có căn cứ sử dụng đất ổn định từ trước đến nay, không có tranh chấp về đất đai.

Các trường hợp được tách thửa đất thổ cư

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các hướng dẫn liên quan, người dân có thể thực hiện quyền tách thửa đất thổ cư và đất nông nghiệp trong các tình huống dưới đây:

• Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Thừa kế một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Tặng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Thế chấp một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Góp vốn một phần bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp không được tách thửa đất thổ cư

Các trường hợp không được tách thửa đất thổ cư, theo quy định tại Luật đất đai 2013, bao gồm:

• Đất không có sổ đỏ.
• Đất có mục đích sử dụng không phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Thửa đất thổ cư đang trong tình trạng tranh chấp, kiện cáo hoặc đã hết thời gian sử dụng.
• Thửa đất xin tách thửa đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
• Thửa đất thổ cư đang bị niêm phong tài sản bởi các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thi hành án.
• Đất tại các tỉnh, thành phố đang tạm dừng thủ tục tách thửa, ví dụ như Hà Nội, Bình Phước, Bắc Giang, theo văn bản chỉ đạo tạm dừng thực hiện tách thửa trong một số trường hợp nhằm ngăn việc phân lô bán nền.
• Thửa đất được giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án, nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.
• Thửa đất sau khi tách thành thửa đất mới sẽ không có đường đi.

Ngoài các điều kiện trên, mỗi tỉnh thành cũng có thể áp dụng quy định cụ thể về các trường hợp không được tách thửa đất dựa trên tình hình sử dụng đất cụ thể tại địa phương.

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư là diện tích mà thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa và thửa đất gốc còn lại không được phép nhỏ hơn. Theo quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất, tuỳ thuộc vào các điều kiện cụ thể của từng địa phương.”

Nghĩa là mỗi địa phương sẽ đặt ra các quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư. Để tách thửa một thửa đất một cách hợp pháp, bạn phải tuân thủ các quy định về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố thuộc trung ương.

Ví dụ, tại Hà Nội, các thửa đất thổ cư mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa cần tuân theo các điều kiện sau:

• Diện tích không thấp hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn, và không thấp hơn 50% hạn mức giao đất ở tối thiểu theo quy định với các xã khác.
• Chiều rộng và chiều sâu từ 03m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).

Có thể tách sổ đất không có thổ cư không?

Đất không có thổ cư là loại đất mà muốn chuyển đổi sang đất thổ cư, bạn cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể, có 3 loại chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp (không phải đất thổ cư) sang đất thổ cư.
• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (tức là đất thổ cư).
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp (không phải đất chịu thuế) thành loại đất phải chịu thuế.

Như vậy, tách sổ đất không có thổ cư vẫn có thể thực hiện, tuy nhiên, trước đó, bạn cần phải hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đưa đất vào danh mục đất thổ cư, điều này phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Sau khi đã chuyển đổi thành đất thổ cư, bạn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục tách thửa đất giống như các loại đất khác.

Thủ tục tách thửa đất thổ cư như thế nào?

Quy trình tách thửa đất thổ cư được thực hiện qua các bước cụ thể sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất thổ cư cần bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa (theo Mẫu số 11/ĐK).
• Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
• Sơ đồ kỹ thuật liên quan đến thửa đất (nếu có yêu cầu).

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần bổ sung:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực.

Các bản sao công chứng của căn cước công dân và hộ khẩu của cả hai bên trong giao dịch chuyển nhượng.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đầy đủ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có thửa đất cần tách.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận và thực hiện các công việc sau:

• Tiến hành đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.
• Lập hồ sơ và đề xuất cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới được tách hoặc hợp thửa.
• Chỉnh lý hồ sơ, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người đề nghị.

Bước 4: Kết quả

Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ và không có sai sót, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với sổ đỏ và các tài liệu liên quan.
• Trong trường hợp hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo bằng văn bản và yêu cầu bạn bổ sung hoặc trả lại hồ sơ, với việc nêu rõ lý do.

Chi phí tách thửa đất thổ cư mới nhất 2023

Khi tiến hành quy trình tách thửa đất thổ cư, người có nhu cầu sẽ phải đối diện với các loại chi phí sau đây:

• Chi phí đo đạc: Loại này phụ thuộc vào đơn vị đo đạc mà bạn chọn. Nếu bạn sử dụng dịch vụ của đơn vị đo vẽ tư nhân, giá trị mỗi đơn vị có thể khác nhau. Trường hợp đo đạc do đơn vị hoạt động dưới sự tài trợ từ ngân sách Nhà nước, mức phí đo vẽ sẽ được thu theo quyết định lệ phí của từng UBND cấp tỉnh.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới: Mức lệ phí này sẽ được quy định cụ thể bởi Hội đồng nhân dân của từng tỉnh hoặc thành phố.
• Trong trường hợp tách thửa đất để mục đích chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên trong một hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung, chi phí có thể bao gồm: phí ký hợp đồng tặng cho, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân, và nhiều loại phí khác.

Căn cứ vào quy định tại Điều 3 của Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí, lệ phí liên quan đến đất đai và quyền sử dụng đất, các loại phí này sẽ được quy định cụ thể bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, và mức thu phí có thể khác nhau giữa các tỉnh thành. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận thường không vượt quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Thời gian tách thửa đất thổ cư là bao lâu?

Theo quy định tại Khoản 40 của Điều 2 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

• Thủ tục tách thửa đất thổ cư và thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý không vượt quá 15 ngày.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục cho từng loại trường hợp được tăng thêm 10 ngày.

Vì vậy, thời gian xử lý thủ tục tách thửa đất thổ cư thường không vượt quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các trường hợp ở vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian xử lý không quá 25 ngày. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian xem xét xử lý đối với các trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trên đây là những quy định hiện hành về tách thửa đất thổ cư, hy vọng rằng thông tin này sẽ hữu ích cho bạn trong quá trình thực hiện thủ tục tách sổ đất thổ cư. Đừng quên theo dõi các bài viết mới trên Ngô Gia Group để cập nhật những thông tin mới nhất về lĩnh vực bất động sản hiện nay!

LeCongHon