Tin tức

Giá đất nền là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường của bất động sản. Tuy nhiên, giá đất nền cũng có thể biến động theo thời gian và không gian, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cung và cầu, chính sách của chính quyền, tình hình kinh tế – xã hội, v.v. Trong bối cảnh hiện nay, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11 quy định mới về việc siết phân lô, bán nền được áp dụng ở một số tỉnh thành, nhằm kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản.

Vậy, Quy định này có ảnh hưởng như thế nào đến giá đất nền? Giá đất nền có tăng hay giảm sau khi áp dụng quy định này? Hãy cùng Ngô Gia Group tìm hiểu trong bài viết này nhé!

Quy định về siết phân lô bán nền theo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11 và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo các điều chỉnh mới, Luật Kinh doanh Bất động sản đã thêm chặt chẽ quy định về phân lô bán nền, đặc biệt là về việc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố thuộc các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Điều này làm cho quy định trở nên nghiêm ngặt hơn so với quy định hiện tại chỉ hạn chế phân lô bán nền ở các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, cả nước có tổng cộng 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, và 94 đô thị loại IV. Tỷ lệ đô thị hóa trên cả nước ước đạt trên 42,6%. Dự kiến, quy định mới theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền toàn diện và ảnh hưởng đến 105 địa phương cụ thể trên khắp cả nước.

Chia sẻ quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nêu rõ rằng quyết định cho phép phân lô bán nền trước đó, mặc dù giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008-2013, nhưng cũng đồng thời mang theo nhiều vấn đề khó khăn. Hành vi lợi dụng tách thửa tràn lan, biến đất ở thành đất đầu cơ và phá vỡ quy hoạch đô thị là những vấn đề đáng chú ý. Việc siết chặt quy định phân lô bán nền có thể giảm hoạt động mua bán đất phân lô, tách thửa ở giai đoạn đầu, nhưng trong thời gian dài, điều này sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ quan điểm rằng nhu cầu về đất nền luôn rất cao, trong khi thị trường lại thiếu nguồn cung từ các dự án chính thống. Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội này để gom đất, sau đó phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống như các dự án chính thống để thu hút khách mua bán; đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Do đó, việc siết chặt quy định phân lô bán nền là hoàn toàn cần thiết.

Giá đất nền có tăng sau quy định siết phân lô?

Quy định mới về phân lô bán nền có thể tạo ra tác động đáng kể đối với thị trường đất nền, đồng thời ảnh hưởng đến nguồn cung, đối tượng khách hàng và giá bán. Hiện nay, 90% nguồn cung đất nền trên thị trường đến từ các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa để lập dự án bán hàng. Đất nền tự tách thửa có ưu điểm về giá bán, diện tích và nguồn cung đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với nhiều người mua. Loại hình này thường “ăn theo” hạ tầng và dự án chính quy, giá bán thấp hơn so với các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Do đó, cả người bán và người mua đều ưa chuộng đất nền tự tách thửa hơn là các dự án đất nền chính quy.

Theo Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, ông Đinh Minh Tuấn, trong thời gian tới, thị trường đất nền có thể chứng kiến sự xuất hiện lớn về sản phẩm đất nền diện tích lớn từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa để kiếm lời từ việc bán. Điều này có thể đẩy chủ đất phải cắt lỗ, giảm giá so với kỳ vọng để thoát hàng.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng “siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn, nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn”. Ông nhấn mạnh rằng thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn trong tương lai.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group, lưu ý rằng việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân trong các khu vực quy định mới có thể tạo ra khó khăn cho một số chủ đầu tư khi triển khai dự án. Tuy nhiên, ông nhận định rằng đây là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển, giúp cải thiện tính minh bạch của thị trường và thúc đẩy phát triển bền vững.

Ông Thắng cũng nhấn mạnh rằng thị trường đất nền sẽ đối mặt với biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực năm 2025. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai và bán hàng có thể vẫn chuyển nhượng bình thường và thậm chí được hưởng lợi về giá. Tuy nhiên, dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, và những dự án tự phát, không chính thức sẽ không còn làm cho nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm. Ông Cường, luật sư đoàn luật sư TP.HCM, cũng chia sẻ quan điểm rằng quy định mới sẽ gây ra biến động lớn trên thị trường đất nền. Ông nhấn mạnh rằng “siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao.” Quy định mới không chỉ giúp cải thiện tính minh bạch của thị trường mà còn tạo ra môi trường đầu tư bền vững hơn, yêu cầu cao hơn đối với cả người bán và người mua.

Như vậy, có thể kết luận rằng, quy định siết phân lô sẽ làm tăng giá đất nền, do ảnh hưởng của nguyên tắc cung và cầu. Tuy nhiên, mức độ tăng giá cũng phụ thuộc vào từng khu vực, từng loại hình dự án, từng thời điểm. Bên cạnh đó, quy định siết phân lô cũng có thể tạo ra những cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn và kinh nghiệm, biết chọn lựa những dự án phân lô, bán nền chất lượng, có giấy tờ pháp lý rõ ràng, có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Hy vọng bài viết Ngô Gia Group tổng hợp trên sẽ mang lại cho quý khách hàng những thông tin hữu ích!

LeCongHon