Tin tức

Có thể khẳng định rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang tiếp cận cuối giai đoạn thứ tư của chu kỳ bất động sản kể từ khi luật đất đai được ban hành vào năm 1993. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu phân tích các diễn biến chi tiết trong các thời kỳ tăng trưởng và suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan và kiến thức chặt chẽ, từ đó hỗ trợ quyết định đầu tư một cách hiệu quả.

Chu kỳ bất động sản là gì? Các giai đoạn chu kỳ bất động sản?

Chu kỳ bất động sản là mô hình thể hiện sự biến động của thị trường bất động sản theo thời gian. Là “vòng đời” của bất động sản, có tính lặp lại, diễn ra trong khoảng 7 – 10 năm. Điều đó có nghĩa là mỗi chu kỳ sẽ diễn ra trong khoảng 7 – 10 năm, kết thúc chu kỳ này sẽ diễn ra chu kỳ khác.

4 Giai đoạn chính của chu kỳ bất động sản:

• Giai đoạn 1: Thị trường bất động sản phục hồi

Tại giai đoạn này, thị trường bất động sản trở nên ổn định và thuận lợi cho những nhà đầu tư. Ngân hàng giảm lãi suất và mở rộng cho vay mua bất động sản, dự án xây dựng bắt đầu triển khai lại, và giá bất động sản có dấu hiệu tăng nhẹ.

Các ngành liên quan như xây dựng và tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu hồi sinh, và phương tiện truyền thông xuất hiện những thông tin về sự biến động tích cực trên thị trường.

• Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản tăng trưởng

Giá bất động sản tăng mạnh, với nhu cầu mua bất động sản tăng cao, giao dịch diễn ra nhanh chóng và sôi động. Đây là thời điểm lý tưởng để nhà đầu tư chào bán bất động sản đã mua từ giai đoạn trước.

Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua.

• Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản vào giai đoạn suy thoái

Với tỉ lệ đầu cơ cao và tăng giá bất động sản, lạm phát cũng gia tăng. Nhà nước tăng lãi suất và ngân hàng hạn chế vay hỗ trợ mua bất động sản. Thị trường bắt đầu thể hiện dấu hiệu suy giảm.

Trong giai đoạn suy thoái, thị trường bất động sản trở nên lạnh lùng, nhiều nhà đầu tư rút lui, và giao dịch trở nên đình trệ.

• Giai đoạn 4: Đóng băng bất động sản

Giai đoạn này đánh dấu sự giảm sút đỉnh điểm của giá, thanh khoản giảm và thậm chí không có thanh khoản. Những nhà đầu tư thông minh có thể tận dụng cơ hội này để tìm kiếm và sở hữu những tài sản giá trị đang chờ đợi. Tuy nhiên, cần cân nhắc kỹ vì mặc dù giá có giảm chạm đáy, nhưng thanh khoản thấp và đầu tư phải chờ đợi một thời gian dài trước khi giá trị bất động sản tăng lên.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản, và chuyên gia đã xác định một số yếu tố quan trọng góp phần vào sự biến động này. Điều này bao gồm:

Về dân số

Đối với thị trường nhà ở, cấu trúc gia tăng dân số chơi một vai trò quan trọng. Khi cơ cấu dân số tăng cao, nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Về lãi suất

Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn đến khả năng mua sắm của những người có ý định mua nhà. Trong trường hợp lãi suất cao, nhiều người có thể gặp khó khăn khi muốn mua nhà, do chi phí tài trợ dài hạn cao. Ngược lại, lãi suất thấp thường kích thích hoạt động mua bán nhà, vì chi phí tài trợ giảm, làm cho quá trình mua nhà trở nên hấp dẫn và tiết kiệm chi phí.

Về yếu tố tự nhiên

Những yếu tố liên quan đến vị trí, kích thước và diện tích của bất động sản đều đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá trị, hướng phát triển, và nhu cầu kinh doanh mua bán đối với bất động sản. Đặc điểm tự nhiên này có thể tạo ra sự độc đáo và giá trị riêng biệt cho từng bất động sản, đồng thời ảnh hưởng đến quyết định mua bán và phát triển của thị trường bất động sản.

Về tình hình kinh tế tổng thể

Trạng thái kinh tế chung đóng vai trò quan trọng trong việc dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ hoặc đang trên đà tăng trưởng, người tiêu dùng thường cảm thấy khuyến khích hơn để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản nhà ở. Họ tin rằng giá trị của tài sản cá nhân sẽ tiếp tục tăng cao trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế. Ngược lại, trong những giai đoạn kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản thường có xu hướng giảm sút, do sự suy giảm trong khả năng mua của người tiêu dùng và sự không chắc chắn về tương lai của giá trị tài sản.

Về chính sách của chính phủ

Để đảm bảo hiệu quả trong việc quản lý, các cơ quan chức năng của Nhà nước, đặc biệt là những tổ chức có thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý và điều hành bất động sản, thường xuyên ban hành các văn bản pháp luật nhằm điều tiết các hoạt động liên quan đến bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc những nhà đầu tư phải đi theo hướng phát triển phù hợp với các quy định pháp luật. Đồng thời, các quy định này giúp định rõ trình tự và thủ tục liên quan đến bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến các chu kỳ trong thị trường bất động sản. Chính sách pháp luật của chính phủ chính là yếu tố quyết định, hình thành các điều kiện và tiêu chuẩn cho các thương nhân và người mua trong quá trình giao dịch bất động sản.

Mỗi yếu tố này đều đóng góp vào động lực và hình thành của chu kỳ bất động sản, tạo ra sự đa dạng và phức tạp trong thị trường nhà đất.

Nhìn lại chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 30 năm

Từ năm 1993 đến hiện tại, chu kỳ bất động sản Việt Nam đã trải qua những biến động theo mô hình “đồ thị hình sin”, với các đợt sốt đất và giai đoạn trầm lắng xen kẽ.

Năm 1993 – 1994 (Sốt đất lần 1)

Chu kỳ bất động sản Giai đoạn này đánh dấu sự xuất hiện của Luật Đất đai 1993, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhu cầu về đất ở và đất sản xuất tăng cao, dẫn đến sự bùng nổ trong giao dịch bất động sản. Thống kê cho thấy tăng trưởng kinh tế đáng kể, với GDP năm 1993 tăng 8,1%, năm 1994 tăng 8,8%, và đỉnh điểm đạt được năm 1995 với mức tăng 9,5%.

Năm 1995 – 1999 (Đóng băng lần 1)

Thị trường bất động sản trải qua giai đoạn suy thoái do Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994) được áp dụng nhằm kiểm soát hiện tượng đầu cơ. Sự suy giảm còn được gia tăng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á (1997 – 1998).

Năm 2001 – 2003 (Sốt đất lần 2)

Chủ trương mở cửa cho Việt kiều mua nhà và việc ban hành giá đất mới đã làm tăng mạnh giá nhà đất, đạt đỉnh điểm vào Quý 2/2001.

Năm 2003 – 2006 (Đóng băng lần 2)

Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 được áp dụng, chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Thị trường bất động sản trải qua giai đoạn suy yếu, với giao dịch đình trệ và dòng vốn chuyển hướng sang thị trường chứng khoán.

Năm 2007 – 2008 (Sốt đất lần 3)

Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế phồn thịnh đưa thị trường bất động sản đến đỉnh điểm, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Giá nhà đất tăng vọt từ 50-70%, thậm chí có nơi lên tới 100%. Nhu cầu thị trường chuyển đổi từ nhà mặt tiền và nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

Năm 2009 – 2013 (Đóng băng lần 3)

Dưới tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam trải qua suy thoái, với lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (tăng 19,89% trong cả năm 2009), cùng với lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 – 24%/năm).

Năm 2014 – 2018 (Thị trường phục hồi)

Xuất hiện Luật kinh doanh bất động sản, mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này chứng kiến sự đa dạng hóa với sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới như Officetel, condotel, shophouse, và bất động sản công nghiệp.

Năm 2019 – 2021 (Sốt đất lần thứ 4)

Cơn sốt đất tiếp tục lan rộng ở nhiều địa phương, khiến giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, các cơn sốt này thường diễn ra nhanh chóng và thị trường tại những khu vực này nhanh chóng chuyển từ giai đoạn tăng giá sang giai đoạn trầm lắng.

Chu kỳ bất động sản đóng băng có lặp lại vào năm 2023 – 2024?

Chu kỳ bất động sản đóng băng là một hiện tượng thường xuyên xảy ra trong lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo các nghiên cứu, cứ 7 năm, thị trường sẽ có một đợt sốt đất, sau đó là giai đoạn giảm giá và thanh khoản. Vậy liệu chu kỳ này có lặp lại vào năm 2023-2024 hay không? Đây là câu hỏi mà nhiều người quan tâm, bởi vì thị trường bất động sản hiện nay đã chứng kiến những biến động lớn từ năm 2022.

Theo các chuyên gia bất động sản, chu kỳ đóng băng bất động sản không có khả năng lặp lại vào năm 2023-2024. Lý do là thị trường hiện tại đã “trưởng thành”, và có sự thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia. Thị trường cũng đã có những biện pháp để hỗ trợ tín dụng, hạ lãi suất, giải tỏa các nút thắt pháp lý và xử lý nợ xấu. Nhờ vậy, nguồn cung và nguồn cầu của thị trường đã được cân bằng lại, và không còn dựa vào các sản phẩm cao cấp hay rủi ro cao.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là thị trường sẽ không có biến động hay khủng hoảng trong tương lai. Có những yếu tố khác như dịch Covid-19, chính sách thuế, chiến tranh thương mại… có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của thị trường. Do đó, người mua và người bán cần luôn theo dõi diễn biến của thị trường và có những chiến lược phù hợp để tận dụng cơ hội.

Dựa vào khảo sát thị trường và nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam thuộc Bộ Xây dựng, dự kiến từ đầu quý II/2024, thị trường BĐS Việt Nam sẽ chính thức hồi phục, bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, với quy mô và tốc độ tăng trưởng vượt trội so với các giai đoạn trước đó.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản – cho biết, trong hai tháng đầu quý III/2023 đã có 5.000 lượt giao dịch bất động sản. Trong giai đoạn khó khăn đây là con số đáng khích lệ, tạo động lực cho thị trường bất động sản quý IV/2023 và quý I/2024 có cơ hội phục hồi rõ nét hơn.

Như vậy, chu kỳ bất động sản hiện nay đang trải qua những biến động do nhiều yếu tố khác nhau. Để đầu tư hiệu quả trong thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần hiểu rõ về chu kỳ bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến nó. Hãy luôn cập nhật thông tin và theo dõi sát sao diễn biến của thị trường để đưa ra quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả. Thị trường bất động sản luôn có những cơ hội mới mỗi khi chu kỳ thay đổi, và việc tận dụng những cơ hội đó sẽ giúp bạn thành công trong lĩnh vực bất động sản. Hy vọng bài viết Ngô Gia Group tổng hợp đã mang lại cho quý khách hàng những thông tin hữu ích!

LeCongHon