Tin tức

Đất thổ cư được định nghĩa như một loại đất thường có giá trị tài sản cao hơn so với đất nông nghiệp, và nhiều người dân mong muốn chuyển từ đất nông nghiệp lên sử dụng đất thổ cư. Vậy, đất thổ cư là gì? Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, cũng như các thủ tục liên quan như thế nào? Hãy cùng Ngô Gia Group giải đáp chi tiết trong bài viết này nhé!

Khái niệm đất thổ cư là gì?

Thuật ngữ “đất thổ cư” trong ngôn ngữ truyền thống thường được sử dụng để đề cập đến loại đất phi nông nghiệp. Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân. 

Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007, định nghĩa đất ở bao gồm đất dành cho việc xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho cuộc sống dân cư. Đặc biệt, đất vườn và ao, khi nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (bao gồm cả trường hợp vườn và ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ), đã được công nhận là đất ở theo quy định này.

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Phân loại đất thổ cư 

Sau khi hiểu rõ về định nghĩa của đất thổ cư, hãy xem xét cách phân loại loại đất này. Hiện nay, đất thổ cư được chia thành hai loại chính, đó là đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Chi tiết về từng loại như sau:

Đất ở đô thị

Theo quy định tại Điều 144 của Luật Đất đai 2013, đất ở đô thị (ODT) là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống dân cư trong khu dân cư đô thị. Đất thổ cư đô thị có các chính sách và quy định riêng biệt trong pháp luật về đất đai, bao gồm thuế, hạn mức sử dụng đất, và việc cấp giấy phép xây dựng.

Đất ở đô thị có những đặc điểm chung với đất thổ cư thông thường, bao gồm:

• Quản lý bởi quận, thành phố, thị xã, hoặc khu dân cư đô thị theo quy hoạch.
• Bao gồm đất dùng để xây dựng công trình phục vụ cuộc sống và xây dựng nhà ở, cũng như vườn, ao nếu nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị.

Đất ở nông thôn

Theo quy định tại Điều 143 của Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn (OTN) là loại đất được quản lý bởi xã và nằm trong khu vực nông thôn. Lưu ý rằng đất nằm trong khu đô thị đang được quy hoạch để nâng cấp thành phố sẽ không còn được xem là đất ở nông thôn.

Đất ở nông thôn được ưu tiên cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao, và có những đặc điểm sau:

• Được xác định bởi biên giới địa chính nằm trong khu vực nông thôn và được quản lý bởi xã.
• Được áp dụng chính sách thuế và quy hoạch riêng biệt.

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn được chia thành các loại sau đây:

• Đất dùng để xây dựng nhà ở, đất ở của hộ gia đình, và các công trình phục vụ đời sống.
• Vườn và ao nếu nằm trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp thường dựa trên các yếu tố, dưới đây là một số cách để phân biệt giữa hai loại đất này:

Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?

Căn cứ Khoản 1 Điều 125 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1.Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;…”

​Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 128 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1.Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2.Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

Theo quy định trên, đất ở được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì có thời hạn sử dụng lâu dài. Do đó, khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng ổn định lâu dài.

Quy định mới về đất thổ cư năm 2023

Ngoài việc khám phá định nghĩa của đất thổ cư, hiểu rõ các quy định hiện hành liên quan đến đất thổ cư cũng như các chính sách kết quả, chẳng hạn như việc có sổ đỏ cho đất thổ cư, các hình thức sử dụng đất một cách hợp pháp, hoặc quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất sang đất thổ cư cũng là điều mà nhiều người quan tâm. Dưới đây, Ngô Gia Group đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp và câu trả lời tương ứng để giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định hiện hành liên quan đến việc sử dụng đất thổ cư.

Đất Thổ Cư Có được cấp Sổ Đỏ Không?

Liên quan đến việc có sổ đỏ cho đất thổ cư, trước đây, có một sự nhầm lẫn liên quan đến sổ đỏ và sổ hồng. Nguyên do là do luật pháp trước đây quản lý các quyền liên quan đến đất đai thông qua hai loại sổ riêng biệt. Sổ đỏ (màu đỏ) được sử dụng để xác minh quyền sở hữu đất cùng với tài sản gắn liền với mảnh đất đó, trong khi sổ hồng (màu hồng) được sử dụng để xác minh quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai hiện tại, các mục này đã được gộp chung vào một loại tài liệu gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy chứng nhận này, ngoài việc chứng nhận quyền sử dụng đất, còn bao gồm các thông tin như:

• Quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó, kèm theo bản đồ mô tả mảnh đất.
• Quyền sở hữu bất động sản liên quan đến mảnh đất.
• Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản gắn liền với đất.

Dựa trên quy định này, bất kể mảnh đất thổ cư đã có nhà hoặc các công trình đi kèm hay chưa, sẽ đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để xác minh quyền sử dụng đất thổ cư. Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp huyện và tỉnh chịu trách nhiệm và có quyền cấp loại tài liệu này cho người dân.

Đất thổ cư có xây nhà được không?

Có quyền xây nhà trên đất thổ cư hay không là một vấn đề quan trọng mà mọi chủ đất cần tập trung xem xét. Tính chất cơ bản của đất thổ cư chính là để người dân xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sống hàng ngày. Tuy nhiên, đã xảy ra trường hợp một số chủ sở hữu không rõ ràng về loại đất của họ và tiếp tục xây nhà. Hành động này có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, chẳng hạn như bị phạt hoặc thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 của Luật Đất đai. Để tránh tình huống này, việc kiểm tra cẩn thận giấy tờ liên quan đến đất đai là rất quan trọng để đảm bảo quyền của chủ đất khi muốn xây nhà.

Cụ thể, chủ đất cần xem xét phần “Mục đích sử dụng” ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu phần này ghi là “đất ở,” thì bạn hoàn toàn có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ khác. Nhà ở xây trên phạm vi mảnh đất sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn và được công nhận và bảo vệ theo quy định của Pháp luật.

Đất Thổ Cư Phải Đóng Thuế Bao Nhiêu?

Đất thổ cư, giống như các loại đất khác, phải tuân thủ nghĩa vụ thuế theo quy định của nhà nước hiện hành. Quyết định về thuế này sẽ dựa vào mục đích sử dụng của mảnh đất của bạn. Trong trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, có thể phải đối mặt với các nghĩa vụ thuế hoặc lệ phí bổ sung theo quy định hiện hành.

Vậy, làm cách nào để tính thuế cho đất thổ cư? Công thức tổng quát cho việc tính thuế cho một mảnh đất trong một năm được xác định theo công thức sau:

(Tổng diện tích đất được tính thuế) x (Giá trị của 1m2 đất) x (Thuế suất)

Thủ tục Chuyển Đổi Sang Đất Thổ Cư Mới Nhất

Quy trình xin chuyển sang đất thổ cư được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ

Trước hết, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và theo quy định hiện hành. Thông thường, hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cùng Sổ hộ khẩu.
• Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.

Bước 2: Nộp Hồ Sơ

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bạn cần nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc địa phương nơi có đất. Nếu ở nơi chưa có tổ chức bộ phận một cửa, bạn có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý rằng, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có thể liên hệ với bạn trong vòng 3 ngày làm việc nếu hồ sơ của bạn thiếu thông tin hoặc cần điều chỉnh.

Bước 3: Nộp Phí Chuyển Đổi Đất và Nhận Kết Quả

Số tiền phí chuyển đổi đất sẽ được thông báo bởi cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường. Bạn cần thực hiện việc nộp phí tại cơ quan thuế địa phương và giữ lại hóa đơn để xuất trình khi cần. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được giải quyết không quá 25 ngày đối với các vùng sâu, vùng xa hoặc trong vòng 15 ngày đối với các địa bàn khác.

Trong quá trình chuyển đổi đất từ nông nghiệp lên thổ cư, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành xác minh thực địa. Do đó, bạn nên hợp tác với họ để đảm bảo quá trình thẩm tra diễn ra một cách thuận lợi.

Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Khi chuyển đổi từ các loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất sẽ phải nộp các khoản phí và lệ phí liên quan, bao gồm:

Tiền sử dụng đất

Trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở (theo điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP), tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp mà Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, tiền sử dụng đất phải nộp bằng (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được tính dựa trên công thức (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%, theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 1 của Nghị định 20/2019/NĐ-CP.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận có mức thu khác nhau tại từng tỉnh, thành phố, nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Tổng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được tính dựa trên các khoản phí và lệ phí trên theo quy định của nhà nước và tỉnh, thành phố cụ thể.

Kinh nghiệm mua đất thổ cư an toàn và hiệu quả

Hãy tiến hành nghiên cứu kỹ về mảnh đất trước khi quyết định mua, với mục tiêu bảo vệ quyền lợi cá nhân trong quá trình mua bán và sử dụng. Các bước quan trọng trong quá trình này bao gồm:

• Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất

Xác định liệu mảnh đất đó có thuộc dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào hay không. Liên hệ với cơ quan quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương và chủ sở hữu đất để làm rõ thông tin này.

• Đánh giá tiện ích xung quanh

Xem xét các yếu tố khác như giao thông thuận lợi, môi trường khu dân cư, tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học gần cũng là điều quan trọng để đảm bảo cuộc sống hàng ngày thoải mái.

• Xác minh tình trạng sổ đỏ:

Đảm bảo mảnh đất có sổ đỏ và hồ sơ pháp lý liên quan đầy đủ và hợp lệ. Tránh mua đất trong trường hợp không có sổ đỏ, sổ đỏ không chính chủ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ, để tránh xảy ra tranh chấp đất đai sau này.

• Xem xét địa chất và môi trường:

Tìm hiểu về địa chất của mảnh đất, tránh mua đất tại khu vực có đất yếu, có thể gây khó khăn trong quá trình xây dựng nhà.

Kiểm tra môi trường xung quanh, tránh mua đất tại khu vực từng là nhà tù, bãi rác thải hoặc nghĩa trang. Đồng thời, xem xét đất có liên quan đến hệ thống thoát nước không, để tránh gặp khó khăn về môi trường.

Hãy đảm bảo bạn đã tìm hiểu kỹ về mảnh đất và các yếu tố liên quan trước khi quyết định mua để đảm bảo một giao dịch bất động sản thành công và sự hài lòng về nơi bạn chọn để xây dựng tổ ấm của mình.

Qua bài chia sẻ trên, Ngô Gia Group đã giúp bạn hiểu rõ hơn về đất thổ cư là gì? Phân loại đất thổ cư và những quy định mới nhất 2023.. Hy vọng những thông tin trên mang lại cho quý khách hàng những thông tin hữu ích. 

LeCongHon