Tin tức

Hơn một thập kỷ trước, khi thị trường bất động sản trải qua những biến động mạnh mẽ, giá nhà tại các đô thị lớn giảm sâu đến mức khoảng 30%. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, không những giá nhà không giảm mạnh mà còn có dấu hiệu chững lại, thậm chí là tăng ở một số phân khúc như chung cư.

Vậy, Vì sao giá nhà không giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009? Hãy cùng Ngô Gia Group giải đáp trong bài viết này nhé!

Vì sao giá nhà không giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009?

Trong các hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá nhà. Đây cũng là kiến nghị của nhiều chuyên gia bởi như một giải pháp quan trọng để cởi trói khó khăn, kích thích thanh khoản trên thị trường hiện nay.

Từ giữa năm 2022, khi thị trường có dấu hiệu lao dốc, nhiều người cũng chờ đợi các đợt điều chỉnh giá nhà xuất hiện giống thời kỳ 2008-2009. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng tăng cao. Lý do cho điều này xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm:

Khan hiếm nguồn cung

Theo báo cáo của CBRE, thị trường bất động sản đang đối mặt với vấn đề khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2023 dự kiến sẽ xuống thấp nhất trong 10 năm qua, kể từ năm 2013. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP HCM, nơi nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% trên thị trường trong 3 năm trở lại đây.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do số lượng dự án nhà ở mở bán mới rất ít. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết: “Trong 2-3 năm trở lại đây, số dự án nhà ở mở bán mới ở cả hai đô thị Hà Nội và TP HCM đếm trên đầu ngón tay. Do đó, những chủ đầu tư có rổ hàng ra mắt thời điểm này “nghiễm nhiên có lợi thế để neo giá bán cao và không giảm giá”.”

Hậu quả của việc khan hiếm nguồn cung là giá nhà đất liên tục tăng cao, khiến cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, gặp nhiều khó khăn trong việc mua nhà.

Để giải quyết vấn đề này, cần có sự chung tay của cả chính quyền và doanh nghiệp. Chính quyền cần đẩy nhanh tiến độ giải quyết các vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp triển khai dự án mới. Doanh nghiệp cần đa dạng hóa sản phẩm, tập trung phát triển phân khúc nhà ở bình dân, phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

Bên cạnh đó, việc tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội cũng là một giải pháp quan trọng để giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Chỉ khi giải quyết được vấn đề khan hiếm nguồn cung, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định và bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Áp lực từ khách đầu tư: Rào cản cho việc giảm giá nhà

Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung, áp lực từ khách hàng mua đầu tư cũng là một rào cản lớn khiến giá nhà khó giảm. Doanh nghiệp bất động sản lo ngại rằng việc giảm giá sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những khách hàng này, vốn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số người mua nhà.

Theo chia sẻ của một giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư tại phía Đông Hà Nội: “Dù gặp khó về dòng tiền, doanh nghiệp rất khó để đưa ra lựa chọn giảm trực tiếp giá bán sản phẩm. Lý do là mỗi dự án khi ra mắt thị trường không chỉ hướng đến khách mua ở thực mà còn cả khách đầu tư. Tỷ lệ hai nhóm này khá cân bằng nhau, thậm chí tại một số dự án của doanh nghiệp này, nhóm khách mua đầu tư chiếm hơn 60%.”

Việc giảm giá có thể dẫn đến tâm lý hoang mang, lo lắng cho các nhà đầu tư, khiến họ bán tháo nhà đất, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường. Do đó, doanh nghiệp thường chọn giải pháp ưu đãi gián tiếp như chiết khấu, quà tặng,… để thu hút khách mua mới mà không ảnh hưởng đến giá bán chung.

Tuy nhiên, việc duy trì giá bán cao trong thời gian dài sẽ khiến thị trường bất động sản trở nên trì trệ, ảnh hưởng đến cả người mua và người bán. Do đó, cần có giải pháp để cân bằng lợi ích giữa các bên, tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Chi phí đầu tư tăng cao: Gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà

Giá nhà khó giảm mạnh còn xuất phát từ nguyên nhân chi phí đầu tư tăng cao. Giá nguyên vật liệu, nhân công, và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đều tăng phi mã, khiến cho giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: “Nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý nhiều năm, khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao nên doanh nghiệp khó có thể giảm giá. Cơ cấu giá bán các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Dù nhiều doanh nghiệp chủ động giảm chi phí bán hàng và cắt giảm lợi nhuận, giá thành vẫn là phần nặng nhất kéo giá bán tăng.”

Việc giá thành sản phẩm cao khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc bán hàng, ảnh hưởng đến dòng tiền và hoạt động kinh doanh. Người mua nhà cũng phải gánh chịu áp lực tài chính lớn khi mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp.

Kỳ vọng lợi nhuận cao: Rào cản cho việc giảm giá nhà

Bên cạnh những yếu tố khách quan như khan hiếm nguồn cung, chi phí đầu tư tăng cao, kỳ vọng lợi nhuận cao từ doanh nghiệp bất động sản cũng là một nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm. Nhiều doanh nghiệp vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận cao, do đó họ không muốn giảm giá bán sản phẩm.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, đã đề nghị doanh nghiệp bất động sản cần “giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không giữ giá cao và tăng thêm chiết khấu, khuyến mãi để tạo thanh khoản.”

Tuy nhiên, việc giảm lợi nhuận là một quyết định khó khăn đối với doanh nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Doanh nghiệp cần cân bằng giữa lợi nhuận và khả năng tiêu thụ của thị trường để đảm bảo hoạt động kinh doanh bền vững.

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản và giảm giá nhà

Để thị trường bất động sản phục hồi và giá nhà có thể giảm, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp trên các khía cạnh:

Gỡ nút thắt pháp lý:

• Tăng cường công tác rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, xây dựng.
• Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đang triển khai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thi công.

Tăng nguồn cung nhà ở:

• Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.
• Khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở tại các khu vực ven đô, nơi có quỹ đất rộng.

Giảm chi phí đầu tư:

• Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư như: giảm thuế, tiền sử dụng đất,…
• Tăng cường công tác quản lý thị trường, chống đầu cơ, thao túng giá cả nguyên vật liệu xây dựng.

Doanh nghiệp bất động sản cần:

• Giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, chia sẻ lợi nhuận với cộng đồng.
• Tăng cường các chương trình chiết khấu, khuyến mãi để thu hút người mua.

Chính phủ cần hoàn thiện hai luật sửa đổi:

• Luật Đất đai: nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
• Luật Các tổ chức tín dụng: nhằm tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho người mua nhà.

Giá nhà khó giảm mạnh trong thời gian ngắn là điều dễ hiểu bởi những vướng mắc từ nhiều phía. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, doanh nghiệp và người dân.

Như vậy, có thể thấy rằng thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều yếu tố tác động khiến cho giá nhà khó có thể giảm như thời kỳ khủng hoảng 2008-2009. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng thị trường luôn biến động và khó đoán, do vậy việc theo dõi sát sao các thông tin và diễn biến thị trường là điều cần thiết để có thể đưa ra những quyết định đầu tư sáng suốt.

LeCongHon