Tin tức

Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được Quốc hội thông qua siết phân lô, bán nền tại các khu vực thuộc phường, quận, và thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III có hiệu lực từ ngày 1.1.2025.

Vậy thông tin cụ thể như thế nào? Hãy cùng Ngô Gia Group cập nhật chi tiết trong bài viết này nhé!

Điều kiện để chủ đầu tư phân lô bán nền

Theo Điều 31 của Luật kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi, các điều kiện liên quan đến việc chủ thể đầu tư có thể chia lô và bán đất đã được điều chỉnh. Điều này áp dụng đối với các khu đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản mà chủ thể đầu tư muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân mục đích xây dựng nhà ở.

Theo quy định tại Điều 29, phải tuân theo yêu cầu được nêu tại khoản 1 của luật trên. Ngoài ra, còn cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn quy định bởi pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng phải nằm trong diện tích đất của dự án, và cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quyền sử dụng đất không nằm trong trường hợp đang trong quá trình tranh chấp mà cơ quan có thẩm quyền đang thông báo, xử lý, hoặc đã được giải quyết thông qua bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và không thuộc các trường hợp bị cấm giao dịch theo luật, cũng như không nằm trong thời kỳ bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

Điều 31 còn quy định rằng, trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hạ tầng kỹ thuật, chủ thể đầu tư dự án phải thông báo bằng văn bản đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc đất đó đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng. Trong vòng 15 ngày từ ngày nhận thông báo, cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm kiểm tra điều kiện sử dụng đất để kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ thể đầu tư về việc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và có đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân xây dựng nhà ở; nếu không đủ điều kiện, cần có văn bản trả lời và giải thích rõ lý do, theo quy định của Chính phủ.

Siết phân lô tại đô thị loại II, loại III: Lo ngại cấp phép ồ ạt dự án đất nền?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gần đây đã quy định rằng, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Điều này cũng áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở, theo quy định của Luật Đất đai.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nước ta có tổng cộng 2 đô thị đặc biệt (TPHCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), và 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh). Theo quy định mới đây, có tổng cộng 81 đô thị (bao gồm đô thị loại II và loại III) trên toàn quốc sẽ phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về phân lô và bán nền.

Theo các chuyên gia, việc siết chặt quy định về phân lô bán nền sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Trong tương lai ngắn hạn, thị trường có thể chứng kiến sự điều chỉnh về giá đất nền, đặc biệt là đối với các lô đất lớn sẽ đối mặt với tình trạng “mắc kẹt” hoặc bị bán tháo.

Ở góc độ quản lý dự án phân lô, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại về tình trạng cấp phép dự án phân lô diễn ra quá mức. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đề xuất tăng cường quản lý và theo dõi quy trình cấp phép các dự án phân lô bán nền từ nay đến đầu năm 2025. Điều này nhằm hạn chế hai trường hợp xấu: sự cấp phép quá mức hoặc tình trạng “đóng băng” không cấp phép cho bất kỳ dự án nào trong giai đoạn chờ đợi thi hành luật.

Ông Thanh nhấn mạnh rằng hiện nay, dự án bất động sản được cấp phép xây dựng rất ít, và việc giải phóng mặt bằng cũng không dễ dàng. Do đó, cần quản lý chặt chẽ quá trình cấp phép phân lô bán nền để tránh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tâm lý của nhà đầu tư.

Ngược lại, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Asian Holding, bày tỏ lo ngại về việc cấp phép hàng loạt cho các dự án bất động sản muốn phân lô ở các đô thị loại II, loại III từ giờ đến thời điểm luật mới có hiệu lực.

Ông Hậu lưu ý rằng trong bối cảnh thị trường đã trải qua “cuộc đại phẫu” trong hơn 2 năm, khiến cho nhiều doanh nghiệp mất năng lực vì thiếu nguồn tiền và vấn đề pháp lý phức tạp, việc chuyển đổi sang phân lô đất dự án để bán nhằm thu hồi vốn là một lựa chọn phổ biến.

Ông đề xuất rằng để tránh tình trạng thị trường bất động sản bị động, cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện giám sát nghiêm túc trong giai đoạn chờ đợi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, nhằm tránh tình trạng cấp phép quá mức cho các dự án đất phân lô đang trong tình trạng bán tháo.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, khuyến nghị các nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng hơn khi đầu tư vào lô đất nền ở khu vực đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hoặc Luật Nhà ở, đặc biệt là trong bối cảnh siết chặt quy định về phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo rằng lô đất đầu tư có sổ đỏ.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần chọn khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng hơn, đảm bảo có hạ tầng, tăng trưởng GDP ổn định, và có thu hút dân cư và đầu tư nước ngoài. Việc này giúp giảm thiểu tác động đột ngột lên thị trường.

Như vậy, Theo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi  được thông và có hiệu lực từ 1/1/2025. Siết chặt quy định về phân lô, tách thửa có thể tạm thời giảm hoạt động mua bán đất nền và đồng thời đẩy lên giá của đất phân lô, tách thửa đang có sẵn. Tuy nhiên, từ lâu dài, điều này sẽ đóng góp vào việc phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, bền vững. Quy định mới cũng có tác dụng ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất và giảm thiểu lãng phí tài sản đất, vấn đề đã kéo dài trong nhiều năm qua. 

Hy vọng bài viết Ngô Gia Group đã giúp quý khách hàng nắm bắt được thông tin kịp thời và có những quyết định đầu tư sáng suốt nhất với tình hình thị trường bất động sản hiện nay. Đừng quên truy cập website thường xuyên để không bỏ lỡ những tin tức, kiến thức bất động sản nhanh và mới nhất nhé!

LeCongHon