Tin tức

Đầu tư bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng lợi nhuận cao. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mắc sai lầm khi tính toán lợi nhuận, dẫn đến việc đánh giá sai tiềm năng của dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. 

Hãy cùng Ngô Gia Group phân tích những sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận trong đầu tư bất động sản trong bài viết này!

Sử dụng ước tính thay vì con số thực tế trong đầu tư bất động sản

Nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người mới bắt đầu, thường dựa vào cảm tính hoặc thông tin không chính xác để ước tính giá trị bất động sản, chi phí đầu tư và lợi nhuận thu được. Việc thiếu dữ liệu thực tế dẫn đến việc tính toán lợi nhuận không chính xác, gây ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và có thể dẫn đến những sai lầm nghiêm trọng.

Vì sao nên tìm hiểu tính toán con số thực tế:

• Giá trị bất động sản: Nhiều nhà đầu tư dựa vào giá chào bán hoặc giá thị trường để ước tính giá trị bất động sản. Tuy nhiên, giá chào bán có thể cao hơn giá trị thực tế, và giá thị trường có thể biến động do nhiều yếu tố.
• Chi phí đầu tư: Ngoài chi phí mua bất động sản, còn có nhiều chi phí khác liên quan như sửa chữa, cải tạo, môi giới, thuế,… Việc không ước tính đầy đủ các chi phí này có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt vốn đầu tư.
• Lợi nhuận thu được: Lợi nhuận từ đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành,… Việc ước tính lợi nhuận dựa trên những thông tin không chính xác có thể dẫn đến việc kỳ vọng lợi nhuận quá cao và thất vọng khi đầu tư.

Việc sử dụng ước tính thay vì con số thực tế có thể dẫn đến việc đầu tư vào những bất động sản không có tiềm năng sinh lời hoặc thậm chí thua lỗ. Nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc quản lý tài chính và dòng tiền và nguy cơ mất trắng hoặc gặp rủi ro cao trong đầu tư. Chính vì vậy nên sử dụng dữ liệu thực tế để ước tính giá trị bất động sản, chi phí đầu tư và lợi nhuận thu được. Bên cạnh đó có thể tham khảo  ý kiến của các nhà đầu tư lâu năm, các chuyên gia BĐS. 

Không tính toán đầy đủ các chi phí khi đầu tư

Nhiều nhà đầu tư thường chỉ tập trung vào lợi nhuận tiềm năng của bất động sản mà quên đi một yếu tố quan trọng: chi phí. Việc bỏ qua các khoản chi phí có thể dẫn đến việc đánh giá sai lệch lợi nhuận thực tế, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí dẫn đến thua lỗ.

Lý do nên tính toán đầy đủ các khoản chi phí đầu tư:

• Giảm thiểu chi phí là chìa khóa để tối ưu hóa lợi nhuận: Bất động sản là một khoản đầu tư lớn, và việc tiết kiệm chi phí dù chỉ một khoản nhỏ cũng có thể tạo ra sự khác biệt lớn về lợi nhuận trong dài hạn.
• Tính toán sai lệch: Khi bỏ qua các khoản chi phí, lợi tức đầu tư (ROI) được tính sẽ cao hơn thực tế. Điều này có thể dẫn đến việc đưa ra quyết định đầu tư sai lầm, đầu tư vào những bất động sản không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng.
• Quên lập ngân sách: Việc không tính toán và lập ngân sách cho các khoản chi phí có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt tài chính, ảnh hưởng đến khả năng quản lý tài sản và khả năng thanh toán các khoản vay.

Do đó, khi bạn đánh giá một khoản đầu tư bất động sản thông qua phân tích lợi tức đầu tư, hãy chắc chắn rằng bạn đã tính đến tất cả các chi phí hàng tháng liên quan đến việc sở hữu tài sản đó. Các chi phí này bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, chi phí sửa chữa, phí quản lý tài sản (nếu có), cũng như các khoản thanh toán thế chấp và các chi phí khác liên quan.

Nhầm lẫn giữa dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng

Việc phân biệt rõ hai thước đo này là rất quan trọng bởi vì các nhà đầu tư cần biết phải sử dụng công thức nào khi tính toán lợi nhuận từ đầu tư trong phân tích lợi tức đầu tư. Hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau và dẫn đến kết quả tính toán khác nhau.

Dòng tiền là tổng thu nhập trong một khoảng thời gian nhất định trừ đi tổng chi phí trong cùng khoảng thời gian đó. Trong khi đó, thu nhập hoạt động ròng bằng tổng doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. Mặc dù có vẻ tương đồng, điểm khác biệt chính giữa hai khái niệm này là thu nhập hoạt động ròng không bao gồm chi phí vay (nợ thế chấp), trong khi dòng tiền tính đến chi phí vay. Điều này đồng nghĩa rằng dòng tiền có thể được tính bằng cách trừ chi phí vay từ thu nhập hoạt động ròng.

Hiểu rõ sự phân biệt giữa hai khái niệm này là cực kỳ quan trọng, đặc biệt khi tính toán lợi nhuận từ đầu tư bất động sản. Nếu bạn sở hữu tài sản mà không có nợ vay, bạn sẽ dùng thu nhập hoạt động ròng để tính lợi nhuận. Ngược lại, nếu bạn sử dụng vay thế chấp, thì dòng tiền sẽ là lựa chọn phù hợp, vì nó tính đến tổng lợi nhuận sau khi trừ đi chi phí nợ.

Đối với việc tính toán lợi tức đầu tư trong bất động sản cho thuê, có hai công thức quan trọng cần phải sử dụng một cách đúng đắn: tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Sử dụng sai công thức tính lợi tức đầu tư

Có hai công thức tính lợi tức đầu tư đối với một bất động sản cho thuê, đó là công thức tỷ suất vốn hóa và công thức tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate – Cap Rate):

• So sánh thu nhập hoạt động ròng (NOI) với giá mua để đánh giá mức độ sinh lời.
• Phù hợp khi đầu tư bằng vốn tự có.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-Cash Return – COCR):

• So sánh lợi nhuận hàng năm (dòng tiền) với số tiền đầu tư thực tế (bao gồm cả tiền vay).
• Phù hợp khi đầu tư bằng vay thế chấp.

Lựa chọn công thức phù hợp:

• Cap Rate:

  • Đánh giá hiệu quả tổng thể của khoản đầu tư.
  • Thích hợp cho nhà đầu tư dài hạn, muốn sở hữu tài sản.

• COCR:

  • Đánh giá hiệu quả dòng tiền trong ngắn hạn.
  • Thích hợp cho nhà đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận hàng năm.

Ví dụ:

• Cap Rate: Giá mua nhà là 1 tỷ đồng, NOI hàng năm là 100 triệu đồng. Cap Rate = 100 triệu / 1 tỷ = 10%.
• COCR: Giá mua nhà là 1 tỷ đồng, đầu tư 500 triệu đồng (vay 500 triệu), lợi nhuận hàng năm là 100 triệu đồng. COCR = 100 triệu / 500 triệu = 20%.

Lựa chọn công thức tính lợi tức đầu tư phù hợp là bước quan trọng để đánh giá hiệu quả và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Nhà đầu tư bất động sản không dự đoán được rủi ro

Thị trường bất động sản, mặc dù hứa hẹn lợi nhuận, nhưng luôn tồn tại nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư cần phải chú ý đến. Những nguy cơ này có thể bao gồm:

• Rủi ro pháp lý: Bao gồm các tranh chấp về quyền sở hữu, thủ tục pháp lý phức tạp hoặc sự thay đổi bất ngờ về luật pháp có thể ảnh hưởng đến khoản đầu tư.
• Rủi ro thanh khoản: Sự khó khăn trong việc bán lại tài sản có thể dẫn đến việc vốn đầu tư bị mắc kẹt.
• Rủi ro biến động giá cả: Thị trường bất động sản biến động liên tục, giá cả có thể tăng hoặc giảm đột ngột, ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

Việc không dự đoán được những rủi ro này có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng:

• Đánh giá lợi nhuận tiềm năng không chính xác, dẫn đến thất vọng và thua lỗ.
• Khả năng kiểm soát rủi ro kém, khi không có biện pháp phòng ngừa, nhà đầu tư dễ dàng gặp phải những rủi ro bất ngờ, ảnh hưởng đến tài chính và khả năng thanh toán.
• Mất khả năng bảo vệ khoản đầu tư, khi rủi ro không được dự đoán có thể dẫn đến mất mát tài sản và gây tổn hại lớn cho nhà đầu tư.

Do đó, việc dự đoán rủi ro là một phần quan trọng trong việc đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức và kỹ năng cần thiết, một kế hoạch đầu tư chi tiết và cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận và rủi ro trong quá trình đầu tư bất động sản.

Trên đây là 5 sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận đầu tư bất động sản được Ngô Gia Group tổng hợp. Tính toán lợi nhuận chính xác là bước quan trọng giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng của dự án và đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả. Việc tránh mắc những sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận và bảo vệ khoản đầu tư của mình. Hy vọng bài viết đã mang lại cho khách hàng những thông tin hữu ích!

LeCongHon